주담대 변동금리 vs 고정금리, 지금 뭐가 유리할까

주택담보대출을 알아보는 분들이 가장 먼저 부딪히는 선택이 변동금리와 고정금리입니다. 요즘은 금리가 오르는 시기라 고민이 더 큽니다. 한국은행이 9월 30일 발표한 자료를 보면 8월 은행의 신규 주담대 평균 금리는 연 4.66%로 2022년 11월 이후 3년 9개월 만에 가장 높았습니다. 고정형은 4.88%, 변동형은 4.53%였고, 두 금리의 차이는 0.35%포인트까지 좁혀졌습니다. 이 차이가 실제 이자로는 얼마인지, 금리가 얼마나 오르면 고정이 유리해지는지 3억 원 30년 대출로 계산해 봤습니다.

지금 금리는 어디쯤일까

한국은행 기준금리는 연 3.00%입니다. 7월과 8월에 각각 0.25%포인트씩 올랐고, 다음 결정은 10월 22일 금통위에서 나옵니다. 8월 은행 신규 주담대 평균 금리는 4.66%로 5월 이후 넉 달 연속 올랐고, 한국은행은 9월에도 시장금리가 짧은 만기부터 긴 만기까지 약 0.2%포인트 오른 만큼 대출 금리가 추가로 오를 가능성이 있다고 봤습니다.

변동금리의 기준이 되는 코픽스는 8월에 신규취급액 기준이 연 3.18%로 7월과 같았고, 잔액 기준은 3.05%로 0.05%포인트 올랐으며, 신잔액 기준은 2.71%였습니다. 같은 변동금리라도 어떤 코픽스를 기준으로 하느냐에 따라 금리가 다르게 움직입니다. 신규취급액 기준은 새로 조달한 자금 금리를 반영해서 시장 움직임이 빨리 나타나고, 잔액 기준은 이미 조달한 자금 전체를 반영해서 천천히 움직입니다.

고정금리를 택하는 사람도 늘었습니다. 주담대 중 고정형 비중이 35.3%로 전월보다 3.4%포인트 올라 10개월 만에 상승으로 돌아섰습니다.

변동형과 고정형은 이렇게 다릅니다

변동형은 코픽스 같은 기준금리에 은행이 정한 가산금리를 더해 일정 주기마다 금리가 바뀝니다. 금리가 내려가면 이자가 줄어들지만 올라가면 부담이 늘어납니다. 고정형은 대출 기간 동안 금리가 그대로라서 월 상환액이 변하지 않는 대신, 같은 시점에는 변동형보다 금리가 높은 경우가 많습니다. 혼합형은 처음 몇 해(보통 5년) 동안 고정금리를 적용하고 이후 변동금리로 바뀝니다. 처음 5년은 안정적이지만 전환 시점의 금리가 높으면 월 상환액이 한꺼번에 오를 수 있습니다.

3억 원 30년 월 상환액은 금리별로 얼마나 다를까

원리금균등상환 기준으로 3억 원을 30년 동안 갚을 때 월 상환액입니다.

연 금리	월 상환액
4.0%	143.2만 원
4.5%	152.0만 원
4.53% (변동 평균)	152.5만 원
4.88% (고정 평균)	158.9만 원
5.0%	161.0만 원
5.5%	170.3만 원
6.0%	179.9만 원
6.5%	189.6만 원

시작 금리만 놓고 보면 고정형이 변동형보다 월 약 6만 4,000원, 연 약 77만 원 더 냅니다. 그리고 금리가 1%포인트 오를 때마다 월 상환액은 약 18만 원씩 늘어납니다.

금리가 오르면 이자가 얼마나 달라질까

변동금리가 4.53%로 시작하고 1년 뒤에 금리가 한 번 오른 뒤 5년 동안 유지된다고 가정해서, 고정금리 4.88%와 5년 총이자를 비교했습니다. 잔액이 줄어드는 효과를 반영해서 매년 남은 원금 기준으로 월 상환액을 다시 계산했습니다.

변동금리가 그대로라면 5년 총이자는 약 6,512만 원으로 고정(약 7,033만 원)보다 520만 원 적습니다. 1년 뒤 0.25%포인트 오르면 변동이 약 228만 원 유리하지만, 0.5%포인트 오르면 고정이 약 66만 원 유리해집니다. 1%포인트 오르면 약 654만 원, 1.5%포인트 오르면 약 1,244만 원을 변동이 더 냅니다. 이 가정에서 두 이자가 같아지는 지점은 1년 뒤 약 0.44%포인트 상승이고, 매년 꾸준히 오르는 경우라면 연 0.18%포인트 정도입니다.

이 숫자는 한 가지를 말해 줍니다. 지금 변동과 고정의 금리 차이(0.35%포인트)가 작아서, 변동금리가 조금만 올라도 이 차이가 사라진다는 것입니다. 변동금리가 그대로일 때 아끼는 이자(520만 원)보다 1%포인트 올랐을 때 더 내는 이자(654만 원)가 더 큽니다. 아끼는 쪽보다 더 내는 쪽의 폭이 빠르게 커지는 구조입니다.

내 숫자로 직접 계산해 보세요

대출 금액, 기간, 은행에서 받은 변동금리와 고정금리를 넣고, 변동금리가 얼마나 오르거나 내릴지 가정하면 월 상환액과 5년 총이자 차이가 나옵니다. 마지막 줄에는 고정금리가 더 유리해지는 금리 상승폭이 함께 나옵니다. 은행에서 실제로 받은 금리를 넣어서 비교해 보세요.

10월 22일 금통위와 금리 전망은 어떻게 볼까

금통위는 10월 22일에 열립니다. 증권가의 시각은 갈립니다. 한쪽에서는 7월과 8월에 두 차례 올린 영향을 지켜볼 필요가 있다는 이유로 10월 동결을 예상하고, 일부는 10월 동결 뒤 11월에 한 차례 더 올릴 수 있다고 봅니다. 증권사 연구원들은 기준금리가 내년 1분기 3.50%까지 올라 인상이 마무리될 것으로 보는 의견이 있고, 최종 금리가 3.75%까지 오를 가능성도 점검해야 한다는 의견이 함께 나옵니다. 금통위원들의 6개월 뒤 기준금리 전망 중간값은 3.25%로 알려졌습니다.

기준금리가 3.50%까지 오른다면 지금보다 0.5%포인트 높은 수준이라, 앞에서 계산한 고정이 유리해지는 선(약 0.44%포인트)과 비슷합니다. 다만 변동금리가 기준금리 변화를 그대로 따라 오르는 것은 아니고, 시장금리가 이미 많이 올라 대출 금리에 일부 반영되어 있다는 점도 있습니다. 미국 연준이 9월에 금리를 올려 3.75~4.00%가 되었고 미국 10년물 국채금리가 5.3% 안팎이라 한미 금리차가 1%포인트로 벌어진 점도 부담 요인이지만, 10월 말 FOMC 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 결국 금리가 어느 방향으로 갈지는 아무도 정확히 알지 못합니다.

변동형을 고르면 한도가 줄어들 수 있습니다

대출 한도를 정할 때는 실제 금리에 미래 금리 상승을 가정한 스트레스 금리를 더해 상환 능력을 심사합니다. 스트레스 DSR 3단계(2025년 7월 시행)에서는 스트레스 금리의 하한이 1.5%이고, 변동형은 이 스트레스 금리가 가장 크게 반영되며 고정 기간이 길수록 반영이 줄어듭니다.

한 자료의 예시로 연소득 1억 원, 30년 분할상환, 금리 연 4.5%를 가정하면 3단계에서 변동금리는 한도가 5억 5,600만 원, 혼합형은 5억 9,400만 원으로 약 3,800만 원 차이가 납니다. 한도가 빠듯한 분은 금리가 조금 높더라도 혼합형이나 고정형이 더 큰 금액을 빌릴 수 있는 경우가 있으니 은행에서 유형별 한도를 각각 받아 보세요.

이미 변동형으로 받았다면 갈아타기는 어떨까

기존 대출은 대환(갈아타기)으로 금리를 바꿀 수 있습니다. 한 자료에 따르면 대출을 받은 지 6개월이 지나야 온라인 조회가 가능하고, 중도상환수수료는 대출 실행 후 3년이 지나면 면제됩니다. 3년 이내라면 남은 기간에 비례해 수수료가 부과되며 요율은 0.5~0.7%대로 소개됩니다. 갈아타기는 금리가 낮아진 폭에서 중도상환수수료와 인지세 같은 비용을 뺀 순이자 절감액으로 판단해야 합니다. 예를 들어 3억 원에서 연 0.7%포인트 낮아져 이자가 연 210만 원 줄어도 3년 이내라면 수수료 약 120만 원이 첫해 이익을 깎습니다.

어떤 사람에게 어떤 유형이 맞을까

몇 년 안에 집을 팔거나 이사할 계획이라면 5년 고정인 혼합형으로 그 기간만 쓰고 정리하는 방법이 있습니다. 오래 살 집이고 월 상환액이 바뀌는 것이 부담이라면 고정형이 마음 편합니다. 변동형은 상환 여력이 충분하고 금리가 내릴 때 이익을 보겠다는 판단이 있을 때 맞고, 금리인하요구권이나 대환으로 조정할 여지도 있습니다.

그래서 가장 현실적인 기준은 금리가 1~1.5%포인트 올라도 월 상환액을 감당할 수 있는지입니다. 3억 원 대출이라면 금리가 6%까지 올랐을 때 월 약 180만 원이 되어도 생활이 유지되는지 따져 보세요. 대출 한도와 중도상환수수료 조건도 함께 비교하세요.