주택 취득세 계산, 6억·9억 기준 세율부터 다주택 중과까지 직접 계산

집을 사면 매매가 외에 따로 내야 하는 가장 큰 세금이 취득세입니다. 6억 원 이하 주택이면 1%대라 부담이 크지 않지만, 가격이 올라가면 3%대, 다주택이거나 규제지역이면 8%에서 12%까지 뛰기 때문에 자금 계획을 세울 때 숫자를 먼저 확인해야 합니다. 이 글에서는 세율 구조와 부가세, 중과 판단 기준을 정리하고 직접 계산해 볼 수 있게 했습니다.

취득세는 세 가지 세금의 합입니다

주택을 살 때 내는 취득 관련 세금은 이름이 셋입니다. 취득세 본세, 지방교육세, 농어촌특별세입니다. 위택스에서 신고하면 세 항목이 함께 계산됩니다.

과세표준은 계약서에 적은 실제 거래금액입니다. 1주택자가 산 일반 매매 기준 세율은 가격에 따라 달라집니다.

취득가액	취득세율
6억 원 이하	1%
6억 원 초과 9억 원 이하	가격에 비례해 1%에서 3%로 상승
9억 원 초과	3%

6억에서 9억 사이는 세율 = (취득가액 ÷ 3억 × 2 − 3)%로 계산하고 소수점 넷째 자리까지 씁니다. 7억 원이면 1.6667%, 7억 5천만 원이면 2%, 8억 원이면 2.3333%입니다.

여기에 지방교육세가 취득세율의 10%만큼 붙습니다. 취득세율이 1%이면 지방교육세는 0.1%입니다. 농어촌특별세는 전용면적 85㎡를 넘는 주택에만 0.2%가 붙고, 85㎡ 이하에는 없습니다.

가격대별로 합산하면 다음과 같습니다.

취득가액	면적	합산 세율	총액
5억 원	85㎡ 이하	1.1%	550만 원
5억 원	85㎡ 초과	1.3%	650만 원
6억 원	85㎡ 이하	1.1%	660만 원
7억 원	85㎡ 이하	약 1.83%	약 1,283만 원
8억 원	85㎡ 이하	약 2.57%	약 2,053만 원
9억 원	85㎡ 초과	3.5%	3,150만 원

6억 원에서 9억 원 구간은 가격이 올라가는 속도보다 세율이 올라가는 속도가 빨라서, 1억 원 올릴 때마다 세금이 600~900만 원씩 늘어난다는 점을 기억해 두세요. 7억 원 집과 8억 원 집의 합산 세금은 770만 원 차이가 납니다(85㎡ 이하 기준).

다주택이면 세율이 달라집니다

중과는 이 집을 산 뒤 우리 세대가 몇 채를 갖게 되는지, 그리고 이 집이 조정대상지역에 있는지로 정해집니다. 정리하면 다음과 같습니다.

취득 후 세대 주택 수	조정대상지역	그 밖의 지역
1주택	일반세율	일반세율
2주택	8%	일반세율
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%

중과 때는 지방교육세가 0.4%, 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 8%일 때 0.6%, 12%일 때 1.0%가 붙습니다. 합치면 8%는 9.0%(85㎡ 이하는 8.4%), 12%는 13.4%(85㎡ 이하는 12.4%)입니다. 5억 원짜리 85㎡ 초과 주택을 조정대상지역에서 두 번째 집으로 사면 4,500만 원이고, 같은 집을 첫 집으로 사면 650만 원입니다. 6배가 넘는 차이입니다.

주택 수는 등기된 집만 세지 않습니다. 분양권과 입주권도 주택 수에 들어가고, 주거용 오피스텔도 상황에 따라 포함될 수 있어서 실제 적용은 지자체에 확인해야 합니다. 서울 전역과 경기 12곳이 2025년 10월 15일부터 조정대상지역(투기과열지구)으로 지정돼 있으므로 사려는 집이 이 범위에 들어가는지 먼저 확인하세요.

예외도 있습니다. 이사로 두 채가 되는 일시적 2주택은 종전 주택을 기한 안에 처분하는 조건으로 중과하지 않습니다. 현재 처분기한은 3년으로 알려져 있고, 기한을 넘기면 중과세율과의 차액에 가산세가 붙습니다. 공시가격 1억 원 이하 주택, 상속으로 받은 주택(일정 기간) 등도 주택 수 계산이나 중과에서 제외되는 경우가 있습니다.

직접 계산해 보기

생애 첫 주택 감면은 어떻게 적용될까

처음으로 주택을 사는 경우에는 취득세를 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다. 취득가액이 12억 원 이하이고 세대 전원이 주택을 가진 적이 없어야 하며 상속·증여로 받은 집은 제외됩니다. 소득 기준은 없습니다.

감면을 받으려면 지킬 조건이 있습니다. 취득 후 3개월 안에 실제로 입주해야 하고, 3년 안에 매각하거나 증여하거나 임대하거나 추가로 주택을 사면 감면받은 세액을 다시 내야 합니다. 4억 원 아파트의 취득세 본세가 400만 원이면 200만 원이 줄어 200만 원만 내고, 3억 원 아파트처럼 본세가 300만 원이면 200만 원이 줄어 100만 원이 됩니다. 본세가 200만 원 이하이면 전액 면제됩니다. 감면 신청은 취득세 신고 때 위택스에서 감면 항목을 선택해야 적용되므로 비워 두면 감면 없이 산출됩니다. 지방교육세와 농어촌특별세에 감면이 어떻게 반영되는지는 신고 화면에서 확인하세요.

신고와 납부는 언제까지

유상취득이면 잔금일과 등기일 중 빠른 날부터 60일 안에 위택스나 관할 시·군·구청에서 신고하고 납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 대출로 집을 사는 경우가 많아서 취득세 납부 자금은 대출과 별개로 현금으로 준비해야 합니다. 잔금일에 법무사를 통해 등기를 하면 취득세를 같이 처리하는 경우가 일반적이므로 미리 법무사에게 금액을 확인해 두는 것이 좋습니다.

제도 변경이 예정돼 있습니다

행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세제 개편안을 발표했습니다. 생애 첫 주택 감면 대상에 주거용 오피스텔을 넣고, 만 40세 미만의 감면 한도를 200만 원에서 300만 원으로 올리는 내용이 들어 있고, 일시적 2주택의 종전 주택 처분기한을 줄이는 방안도 언급됐습니다. 입법예고를 거쳐 10월 말 국회에 제출될 예정이라 아직 확정된 내용이 아닙니다. 올해 안에 취득할 계획이라면 이번 글의 현행 기준으로 계산하고, 잔금 시기가 개편안 시행 이후라면 확정 내용을 확인하세요.

정리

취득세는 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%로 시작해 지방교육세와 농어촌특별세를 더해 보시면 됩니다. 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세가 추가됩니다. 조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 8%, 세 번째 집이면 12%로 세금이 크게 달라지므로 계약 전에 취득 후 세대 주택 수와 지역을 확인하는 것이 가장 중요합니다. 생애 첫 주택이라면 12억 원 이하에서 최대 200만 원의 감면을 신청할 수 있습니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 세액을 보장하지 않습니다. 실제 세액과 감면 여부는 위택스 신고 화면이나 관할 지자체, 세무 전문가에게 확인하세요.