1주택자 양도세 비과세 조건, 12억 넘으면 얼마나 낼까

집이 한 채뿐이니 팔 때 세금은 없겠지 하고 계약했다가 양도세 고지서를 받는 경우가 있습니다. 대부분은 세 가지 중 하나에서 걸립니다. 취득할 때 조정대상지역이었는데 거주 기간이 모자랐거나, 파는 가격이 12억 원을 넘었거나, 이사하려고 새 집을 먼저 산 경우입니다. 이 글은 1세대 1주택 기준으로 비과세 조건과 12억 초과 시 세금을 계산해 보고, 올해 10월부터 바뀐 일시적 2주택 처분기한까지 정리합니다. 다주택자 중과는 다루지 않습니다.

비과세는 네 가지를 모두 채워야 합니다

1세대가 국내에 주택 한 채만 갖고 있어야 하고, 그 집을 2년 이상 보유해야 합니다. 취득할 당시 조정대상지역이었다면 보유 기간 중 2년 이상 실제로 거주해야 하고, 파는 가격(양도가액)이 12억 원 이하여야 합니다. 이 중 하나라도 빠지면 비과세가 아닙니다.

거주 요건은 파는 시점이 아니라 취득하는 시점의 지역 지정을 기준으로 따집니다. 지금 서울 전역과 경기 일부가 조정대상지역인데, 2025년 10월 16일 지정 이전에 산 집은 샀을 당시에 규제지역이 아니었다면 거주 요건이 적용되지 않습니다. 반대로 예전부터 조정대상지역이던 곳에서 산 집은 거주 기간을 채워야 합니다. 지정 공고 전에 계약하고 계약금까지 냈다면 예외가 인정되는 경우가 있지만, 그 시점에 1세대가 주택을 갖고 있었는지 등 조건이 붙으니 세무서 확인이 필요합니다. 거주 기간은 계속 살아야 하는 게 아니라 보유 기간 중 합쳐서 2년(730일)이면 됩니다.

12억 원 이하라고 안심하기엔 이른 이유가 이 부분입니다. 예를 들어 8억 원에 산 집을 10억 원에 파는데, 조정대상지역에서 샀고 거주는 1년만 했다면 12억 원 이하여도 비과세가 안 됩니다. 보유 10년으로 장기보유특별공제 20%를 받아도 양도차익 2억 원에 대한 세금이 지방소득세까지 약 4,390만 원 나옵니다. 필요경비는 넣지 않은 계산입니다. 보유 기간이 2년을 채우지 못하면 더 큽니다. 1년 6개월 보유한 같은 집은 약 1억 3,000만 원, 1년 미만이면 70% 단일세율이 적용됩니다.

12억을 넘으면 전부 과세되는 게 아닙니다

양도가액이 12억 원을 넘어도 집 전체가 과세되는 건 아닙니다. 양도차익 중 12억 원을 넘는 가격에 해당하는 비율만 과세 대상이 됩니다. 계산식은 양도차익에 (양도가액 − 12억 원)을 양도가액으로 나눈 값을 곱하는 방식입니다. 8억 원에 사서 15억 원에 팔았다면 양도차익은 7억 원이고, 15억 원 중 3억 원이 초과분이라 과세 대상은 7억 원의 20%인 1억 4,000만 원입니다.

여기에 장기보유특별공제를 적용합니다. 1세대 1주택은 보유 기간 공제가 연 4%씩 3년에 12%부터 10년 이상 40%까지, 거주 기간 공제가 연 4%씩 2년에 8%부터 10년 이상 40%까지이고 둘을 더해 최대 80%입니다. 보유 3년 미만이면 공제가 없습니다. 기본공제 250만 원을 빼고 6%에서 45%까지 8단계 누진세율을 적용한 뒤 지방소득세 10%를 더합니다.

취득 8억 원, 보유와 거주 모두 10년인 집을 가격별로 팔았을 때를 계산하면 이렇습니다. 필요경비는 제외했고, 세금에는 지방소득세가 포함돼 있습니다.

양도가액	과세 대상 양도차익	과세표준	세금
12억 원	0원	0원	0원
12억 5,000만 원	1,800만 원	110만 원	약 7만 원
13억 원	3,846만 원	519만 원	약 34만 원
15억 원	1억 4,000만 원	2,550만 원	약 282만 원
18억 원	3억 3,333만 원	6,417만 원	약 1,060만 원
20억 원	4억 8,000만 원	9,350만 원	약 1,901만 원
25억 원	8억 8,400만 원	1억 7,430만 원	약 5,092만 원

12억 원을 살짝 넘긴다고 갑자기 큰 세금이 나오지는 않습니다. 12억 5,000만 원에 팔면 7만 원 정도지만, 15억 원이면 282만 원, 20억 원이면 1,901만 원으로 가격이 오를수록 빠르게 늘어납니다. 양도가가 20억 원에서 25억 원으로 25% 오르는 동안 세금은 약 2.7배가 됩니다. 과세 대상 차익이 커지면서 누진세율 구간이 올라가기 때문입니다.

거주 기간이 세금을 크게 바꿉니다

같은 집, 같은 가격에서 거주 기간만 바꿔 보면 차이가 더 분명합니다. 8억 원에 사서 15억 원에 판다고 하고 보유 기간은 10년입니다. 취득 당시 규제지역이 아니어서 거주하지 않아도 12억 원까지는 비과세 요건을 채운 경우입니다. 과세 대상 차익은 모두 1억 4,000만 원입니다.

거주 기간	장기보유특별공제율	과세표준	세금
0~1년	20%	1억 950만 원	약 2,517만 원
2년	48%	7,030만 원	약 1,222만 원
3년	52%	6,470만 원	약 1,074만 원
5년	60%	5,350만 원	약 779만 원
8년	72%	3,670만 원	약 467만 원
10년	80%	2,550만 원	약 282만 원

거주를 2년 채우는 순간 세금이 2,517만 원에서 1,222만 원으로 절반 가까이 줄어듭니다. 거주 2년 미만이면 보유 기간 연 4%짜리 우대 표가 아니라 일반 공제표(연 2%, 최대 30%)가 적용돼 공제율이 20%에 머물기 때문입니다. 12억 원 넘는 집을 팔 예정이라면 거주 기간이 모자라는지부터 확인하세요. 2년 거주를 채울 수 있는지가 세금을 가장 크게 바꾸는 변수입니다.

이사 때문에 두 채가 되면, 올해 10월에 기한이 바뀌었습니다

새 집으로 이사하려고 신규 주택을 먼저 사면 잠깐 두 채가 됩니다. 이때 종전주택을 일정 기간 안에 팔면 1주택자로 보고 비과세를 해 주는 것이 일시적 2주택 특례입니다. 종전주택을 산 지 1년이 지난 뒤에 신규주택을 취득해야 하고, 신규주택을 산 날부터 일정 기간 안에 종전주택을 양도해야 합니다. 이 기간이 그동안 3년이었습니다.

올해 8월 3일 세제개편안에 따라 10월 1일부터 시행령이 바뀌었습니다. 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 처분기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 적용 대상은 신규주택을 8월 4일 이후에 취득하고 종전주택을 10월 1일 이후에 양도하는 경우입니다. 개편안 발표 전에 신규주택을 취득했거나 계약하고 계약금을 낸 경우에는 3년이 그대로 적용된다고 알려져 있습니다. 비규제지역의 신규주택도 3년이 유지됩니다. 취득세와 종부세에도 비슷한 2년 규정이 따로 들어가 있습니다.

이사 일정을 짤 때는 신규주택을 언제 취득하는지, 두 집 모두 조정대상지역인지부터 확인하세요. 같은 서울에서 갈아타는 경우라면 2년 안에 종전주택을 팔아야 한다고 생각하고 일정을 잡는 편이 안전합니다. 기한이 하루만 넘어도 비과세가 사라지기 때문에 매매 계약 일정에 여유를 두어야 합니다.

팔기 전에 확인할 순서

먼저 이 집을 취득했을 당시 조정대상지역이었는지를 확인합니다. 그다음 실제 거주한 기간을 합산합니다. 전입 신고 기록과 실거주 사실이 모두 중요하니 주민등록 초본이나 공과금 내역을 챙겨 두세요. 양도가액이 12억 원을 넘으면 초과분 계산이 필요하고, 취득세와 중개수수료, 인정되는 수리비는 필요경비로 빼야 하니 영수증을 모아 둡니다. 과세 대상이면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고해야 하고, 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.

내 집 양도세, 직접 계산해 보기

취득가액, 양도가액, 보유·거주 기간을 넣고 취득 당시 조정대상지역이었는지를 고르세요. 거주 요건을 못 채운 경우와 12억 원 초과인 경우까지 같은 기준으로 계산합니다.

계산기는 세대원 모두 집이 한 채뿐인 경우를 전제로 한 추정치입니다. 일시적 2주택, 다주택 중과, 상속·증여받은 주택, 재건축 입주권은 반영하지 않았습니다. 정확한 세액은 홈택스 양도소득세 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하세요.

정리하면

1주택자 양도세 비과세는 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년, 양도가 12억 원 이하를 모두 채워야 합니다. 12억 원을 넘으면 초과분 비율만 과세되고, 거주를 2년 이상 채우느냐에 따라 세금이 두 배 가까이 달라집니다. 이사로 두 채가 되는 경우에는 올해 10월부터 처분기한이 조정대상지역에서 2년으로 줄었으니 일정을 먼저 확인하세요.

세법과 시행령은 해마다 바뀌고 개인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 최종 판단은 국세청 안내와 세무사 상담으로 확인하시기 바랍니다.