청약 가점 계산, 84점 만점 기준표와 내 점수 직접 계산해 보기

청약 가점은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 세 가지로 매기는 점수입니다. 만점은 84점이고, 민영주택 일반공급의 가점제 물량은 이 점수가 높은 순서로 당첨자가 정해집니다. 점수 계산 자체는 어렵지 않은데, 어디서부터 무주택 기간을 세는지, 누가 부양가족으로 인정되는지에서 실수가 많습니다. 모집공고일 기준으로 계산이 틀리면 당첨 뒤 부적격 처리가 될 수 있어서, 항목별로 기준을 먼저 정리하겠습니다.

점수는 이렇게 매겨집니다

세 항목의 배점은 다음과 같습니다.

항목	최대	계산 방식
무주택 기간	32점	1년 미만 2점, 이후 1년 늘 때마다 2점, 15년 이상 32점
부양가족 수	35점	본인 5점에서 시작해 1명 늘 때마다 5점, 6명 이상 35점
청약통장 가입 기간	17점	6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점, 이후 1년마다 1점, 15년 이상 17점

항목별 비중을 보면 부양가족이 가장 큽니다. 같은 1년이라도 무주택 기간은 2점, 통장은 1점이 오르고, 가족은 한 명이 늘면 5점이 오릅니다. 반대로 말하면 혼자 사는 사람은 무주택 15년과 통장 15년을 다 채워도 32 + 5 + 17 = 54점이 한계입니다.

무주택 기간은 만 30세부터 셉니다

무주택 기간의 시작은 만 30세가 되는 날입니다. 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 셉니다. 그 이후 계속 무주택이었던 기간만 인정되고, 본인이나 배우자가 집을 가졌다가 처분했다면 처분한 날부터 다시 셉니다. 여러 번 집을 가졌다 팔았다면 가장 최근 처분일이 기준입니다. 매매로 판 경우 소유권이 넘어간 날, 즉 잔금일이 처분일입니다.

계산에서 흔히 틀리는 곳은 두 가지입니다. 하나는 본인 기준으로만 세는 것입니다. 무주택 여부는 배우자와 직계존비속까지 세대 전체로 보기 때문에, 배우자가 분리세대여도 배우자와 그 세대원의 주택 보유 여부가 영향을 줍니다. 다른 하나는 분양권입니다. 2018년 12월 11일 이후 계약한 분양권과 입주권은 주택을 가진 것으로 봅니다. 분양권을 가진 기간은 무주택 기간에서 빠집니다.

전용 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 1억 3천만 원, 그 외 지역 8천만 원 이하인 주택 한 채는 무주택으로 보는 예외가 있습니다. 해당하는 경우에는 모집공고문의 소형·저가주택 항목을 읽어 보세요.

부양가족은 누구까지 셀까

부양가족에는 본인이 들어가지 않습니다. 본인을 넣어서 계산하는 것이 부적격의 대표 사례입니다. 인정 범위는 다음과 같습니다.

배우자는 같은 세대가 아니어도 인정됩니다. 미혼 자녀는 같은 세대별 주민등록표에 올라 있어야 하고, 만 30세 이상 자녀는 최근 1년 이상 계속 같은 등본에 올라 있어야 합니다. 직계존속(부모, 배우자의 부모)은 조건이 까다롭습니다. 신청자가 세대주이고, 최근 3년 이상 계속 같은 세대에 등록돼 있어야 하며, 부모 부부 모두 무주택이어야 합니다. 둘 중 한 분이라도 집이나 분양권이 있으면 두 분 모두 인정되지 않습니다. 청약을 앞두고 부모님을 전입시키는 방식은 통하지 않는 이유입니다.

통장 점수와 배우자 합산

청약통장 점수는 가입일부터 모집공고일까지의 기간으로 계산합니다. 여기에 배우자 통장이 있으면 점수를 더해 줍니다. 배우자 통장 가입 기간이 1년 미만이면 1점, 1~2년이면 2점, 2년 이상이면 3점입니다. 다만 본인 점수와 배우자 점수를 합쳐서 17점이 한도입니다. 이미 15년 넘게 가입해 17점인 사람은 배우자 점수가 들어갈 자리가 없고, 가입 기간이 짧은 사람에게 의미가 큽니다. 배우자 통장은 모집공고일 현재 유효해야 하고 계약 전에 해지하면 안 됩니다.

내 점수 직접 계산해 보기

사례로 보면 점수가 어느 정도인가

세 가지 가정으로 계산해 봤습니다.

만 38세, 만 30세부터 8년째 무주택, 배우자와 자녀 한 명, 통장 10년, 배우자 통장 6년인 경우입니다. 무주택 8년이 18점, 부양가족 2명이 15점, 통장은 12점에 배우자 3점을 더해 15점입니다. 합계 48점입니다. 1년이 지나면 무주택 20점, 통장 16점이 돼 51점이 됩니다. 시간만으로 한 해 3점씩 오르는 셈입니다.

만 44세, 무주택 14년, 배우자와 자녀 두 명(부양가족 3명), 통장 15년인 경우는 30 + 20 + 17 = 67점입니다. 이 정도면 가족 수와 기간이 모두 높은 편인데도 인기 단지에서는 안심하기 어려운 점수입니다.

만 33세 신혼부부, 무주택 3년, 배우자만 부양, 통장 5년, 배우자 통장 1년 6개월인 경우는 8 + 10 + 9 = 27점입니다. 가점제만 놓고 보면 불리하지만 이 구간에는 다른 길이 있습니다. 아래에서 이어서 보겠습니다.

가점제와 추첨제 물량은 이렇게 나뉩니다

모든 물량을 가점으로 뽑는 것은 아닙니다. 민영주택 일반공급의 가점제·추첨제 비율은 지역과 면적에 따라 달라지는데, 규정을 정리한 자료에 따르면 대략 다음과 같습니다.

전용면적	투기과열지구	청약과열지역	그 밖의 지역
60㎡ 이하	가점 40% / 추첨 60%	가점 40% / 추첨 60%	가점 40% 이하
60㎡ 초과 85㎡ 이하	가점 70% / 추첨 30%	가점 70% / 추첨 30%	가점 40% 이하
85㎡ 초과	가점 80% / 추첨 20%	가점 50% / 추첨 50%	전량 추첨

2025년 10월 15일부터 서울 25개 구 전역과 경기 12곳이 투기과열지구로 지정돼 있습니다. 단지가 어디에 해당하는지는 입주자모집공고문에 적혀 있으니 반드시 그 공고문 기준으로 확인하세요.

가점제에서 떨어진 신청자는 자동으로 추첨 대상에 들어갑니다. 그리고 규제지역과 수도권, 광역시의 추첨 물량은 일정 비율(규정상 75%)을 무주택 세대구성원에게 먼저 배정합니다. 그래서 가점이 낮은 무주택자에게는 추첨 비중이 큰 단지가 의미 있는 기회가 됩니다.

실제 사례도 있습니다. KB부동산이 2026년 4월에 낸 글에 따르면 올해 1분기 서울 핵심 단지는 당첨 가점이 70점을 넘기도 했고, 통장 만점인 84점이 처음 나왔습니다. 반면 추첨 비중이 큰 서울 방화동 115㎡ 단지는 42점으로 당첨된 사례가 소개됐습니다. 점수만으로 당첨 가능성이 갈리는 시장이 아니라 어느 물량에 넣느냐도 중요하다는 뜻입니다.

점수 계산할 때 놓치기 쉬운 것들

기준일은 신청일이 아니라 입주자모집공고일입니다. 공고일 이후에 혼인하거나 아이를 낳아도 이번 청약의 점수에는 반영되지 않습니다.

청약홈에서 가점 항목은 신청자가 입력하고, 당첨된 뒤에야 서류로 검증합니다. 입력할 때 틀려도 접수는 되지만 당첨 후에 부적격으로 판정되면 그 청약은 무효가 되고, 일정 기간 청약 제한을 받을 수 있습니다. 가점을 높게 입력하는 것도 낮게 입력하는 것도 위험합니다.

가점 계산과 별개로 1순위 자격 요건이 있습니다. 가입 기간과 납입 횟수, 예치금 요건이 지역과 면적마다 다르므로 공고문의 신청자격 항목을 먼저 확인해야 합니다. 국민주택(공공분양)은 가점제 방식과 비율이 달라 이 글의 표가 적용되지 않습니다.

정리

청약 가점은 무주택 32점, 부양가족 35점, 통장 17점을 합한 84점 만점입니다. 부양가족은 항목당 5점이라 비중이 크고, 무주택 기간과 통장은 해마다 2점, 1점씩 자동으로 쌓입니다. 점수가 낮더라도 추첨제 비중이 높은 면적이나 단지를 고르는 방식으로 선택지를 넓힐 수 있습니다. 먼저 모집공고일 기준으로 내 점수를 계산하고, 공고문의 가점제·추첨제 비율을 확인한 다음 신청 여부를 정하시면 됩니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 청약의 당첨을 보장하지 않습니다. 실제 자격과 점수는 청약홈과 해당 단지 입주자모집공고문을 기준으로 확인하세요.